Как Продать Ипотечную Квартиру

В статье описана процедура продажи ипотечной квартиры, рассмотрен случай, когда после продажи ипотечной квартиры заемщик остается должным банку

Страшный сон любого ипотечного заёмщика – это лишиться собственной квартиры. Ведь это его единственное жилье. Поэтому, конечно, не стоит доводить дело до задолженности и уж тем более до ее продажи. К счастью, по ипотечным кредитам банки охотно соглашаются на переговоры с заемщиков, а в запасе них есть несколько компромиссных способов преодоления
временных финансовых трудностей. Но иногда продажа квартиры становится единственным выходом из ипотечного кризиса. Как это правильно сделать?

Необходимость продажи ипотечной квартиры связана не только с финансовыми проблемами. Ипотечный кредит рассчитан на 10-20 лет и за это время многое может измениться, например, заемщику потребуется смена места жительства или расширить жилплощадь.

В этом случае банк, скорее всего, пойдет навстречу заемщику и предоставит ему возможность продать ипотечную квартиру, перед этим, правда, тщательно обговорив все условия сделки.

Но даже если заемщик решит продавать квартиру в связи с невозможностью выплачивать ипотечный кредит, банк не будет препятствовать этому желанию, даже если у заемщика большая задолженность.

Но окончательное свое согласие банк даст на сделку только после того, как на квартиру найдется реальный покупатель и назовет свою цену. Именно от этой конкретной цены и будет зависеть согласие банка на совершение сделки. Для банка важно, чтобы суммы вырученной от продажи квартиры хватило на погашение задолженности по ипотечному кредиту и набежавшей пени.

Если же вырученной суммы окажется недостаточно, тогда банк проведет независимую оценку рыночной стоимости квартиры, дабы убедиться, что она продается по рыночной цене. В противном случае у банка возникнут вопросы к заемщику о дополнительном обеспечении остаточной задолженности.

Но поскольку заемщик сам определяет покупателя, то он и определяет максимальную цену продажи, и он сам должен быть заинтересован, чтобы у него на руках осталась максимально большая сумма после всех вычетов банку по ипотечному кредиту.

Важно понимать, что поскольку квартира продается из-под залога и часть ее стоимость направляется на погашение кредитных обязательств продавца, то данный платеж проводится еще до получения акта о государственной регистрации права собственности.

Схемы сделки с задолженной ипотечной недвижимостью достаточно разнообразны и варьируются от различных факторов – географических, финансовых и пр.

Но в целом, схема продажи ипотечной квартиры достаточно проста – покупатель выплачивает вместо заемщика его остаток по ипотечному кредиту, после чего получает от банка-кредитора закладную на квартиру и документ об отсутствии всякой задолженности. После этого продавец в сроки, указанные в предварительном договоре, оформляет все необходимые документы, связанные с актом продажи квартиры.

Хотя чаще всего после продажи квартиры у заёмщика еще остается достаточно средств, чтобы купить квартиру с меньшей площадью, но иногда случается так, что вырученных с продажи средств не хватает для погашения кредита. Чаще всего подобная ситуация складывается, если ипотечный кредит выдавался с минимальным взносом или вообще без него.

Как крайний случай, можно предложить банку договор отступного, по которому право собственности на квартиру отдается банку, а ее стоимость списывается в счет кредитной задолженности. В этом случае стоимость квартиры уменьшается на 15-20% по сравнению с оценочной стоимостью. Если кредит получался без первоначального взноса, то не исключено, что заемщик останется должным банку. Тогда договор кредита не расторгается, а кредитный остаток пересчитывается по прежним параметрам.

Заемщик в квартире, перешедшей банку по договору отступного, может оставаться на правах арендатора с правом постоянной регистрации. Как правило, стоимость аренды, устанавливаемая банком, составляет 4% годовых от общей суммы клиентской задолженности.